Perchè sconsigliamo i valutatori dei portali immobiliari.

Nei portali immobiliari, l’algoritmo che determina il prezzo è tanto veloce quanto approssimato, per 3 motivi:

Motivo #1

Fenomeno “Garbage in – Garbage out“

Per stimare il valore di una casa, l’algoritmo dei portali immobiliari preleva i prezzi sul campione di immobili in vendita nel portale…ma il prezzo di pubblicazione non è mai uguale al prezzo di vendita (informazione che il portale non saprà mai) e inoltre il portale non può sapere quali case di quel campione saranno vendute e quali no. Quindi si baserà su un campione estremamente alterato.

Motivo #2

Popolazione non rappresentativa del quadro d’insieme

Il campione di immobili su cui si basa il portale è limitato alle case che sono state pubblicate in esso. Il portale non sa nulla delle case che vengono vendute senza uso dei portali o con l’uso di un altro portale.

Motivo #3

Stime basate su dati generici

I dati che ti chiede il portale per valutare la tua casa sono molto generici: la via e i metri quadrati sono importanti, ma per definire un prezzo preciso serve valutare una moltitudine di altri fattori e sfumature…come si sviluppa la casa, quali punti di forza e criticità possiede, da chi è composto il pubblico di clienti tipicamente interessato a questa tipologia. D’altronde quando si parla di acquistare casa, nessuno si ferma alla via e ai metri quadrati, ma cerca altri dettagli e richiede di visitarla per capire se è una casa per cui vale la pena spendere un capitale…giusto?

Conclusioni…

Solo l’occhio attento di una persona che lavora ogni giorno con gli acquirenti e che studia i valori dei rogiti più recenti può quantificare bene le differenze tra la tua casa e le altre. Questa analisi è il migliore metodo per valutare uno specifico immobile in uno specifico ciclo di mercato.

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